La cumpărarea unui apartament ai nevoie, în esență, de dovada că vânzătorul este proprietar, de dovada că imobilul nu are datorii sau sarcini ascunse și de un contract autentificat la notar. Ordinea în care ceri documentele contează la fel de mult ca lista lor, pentru că fiecare etapă te scutește de riscul următoarei.
Mulți cumpărători se concentrează pe preț și lasă actele pentru ultima clipă. Apoi află, cu o săptămână înainte de semnare, că apartamentul are o ipotecă neradiată sau că suprafața din act nu corespunde cu cea reală. Merită să iei actele pe rând, încă de la prima vizionare serioasă.
Ce ceri vânzătorului înainte de orice avans?
Înainte să lași bani, cere o copie a actului prin care vânzătorul a dobândit apartamentul (contract de vânzare, act de donație, certificat de moștenitor) și un extras de carte funciară recent. Verifică dacă numele din acte se potrivește cu persoana care îți arată locuința și dacă apar toți coproprietarii. Dacă imobilul e al unei persoane căsătorite, afli dacă e bun comun și dacă soțul sau soția trebuie să semneze.
- actul de proprietate (cum a ajuns vânzătorul proprietar)
- extras de carte funciară de informare, cu număr cadastral și număr topografic
- planul cadastral sau schița apartamentului
- actul de identitate al vânzătorului și, unde e cazul, ale coproprietarilor
- certificatul energetic al locuinței
Ce documente atestă că nu există datorii?
Un apartament poate avea datorii care se transmit practic odată cu locuința, dacă nu le clarifici. Cere de la asociația de proprietari un document care arată că vânzătorul nu are restanțe la întreținere și fondul de reparații. Cere de asemenea certificat fiscal de la primărie, care arată că impozitul pe clădire este achitat la zi. Dacă vânzătorul a plătit apartamentul în rate, verifică dacă ipoteca a fost radiată sau dacă va fi stinsă la semnare.
Verificarea cărții funciare se face cu atenție la partea de sarcini: ipotecă, interdicții de înstrăinare, servituți, litigii notate. Detaliile le găsești în articolul despre piața imobiliară din Brașov, unde contează tot același principiu de verificare, aplicat spațiilor comerciale.
Cum funcționează antecontractul și avansul?
Antecontractul, numit și promisiune de vânzare, fixează condițiile: prețul, termenul de semnare, ce se întâmplă dacă una dintre părți renunță. Poate fi făcut la notar sau sub semnătură privată; varianta autentică este mai greu de contestat. Avansul se poate da ca acont sau ca arvună, iar diferența e importantă.
Arvuna funcționează simplu: dacă renunță cel care a dat-o, o pierde, iar dacă renunță cel care a primit-o, o înapoiază în dublu. Acontul se returnează, de regulă, doar în valoarea dată. Scrie în antecontract exact ce tip de sumă ai predat, nu lăsa ambiguități.
Ce se întâmplă la notar, în ziua semnării?
Notarul verifică identitatea părților, extrasul de carte funciară pentru autentificare, actul de proprietate și certificatul fiscal. Apoi autentifică contractul de vânzare, calculează taxele și înregistrează cererea de intabulare, adică înscrierea ta ca proprietar în cartea funciară. Plata prețului se face, în general, prin transfer bancar sau prin cont la notar, iar dovada plății se păstrează.
Citește contractul înainte de semnare, chiar dacă notarul îl citește cu voce tare. Verifică numărul cadastral, suprafața, etajul, anexele (pivniță, boxă, loc de parcare), data predării și starea în care primești apartamentul.
Ce faci după semnare?
- Cere extrasul de carte funciară actualizat, cu tine înscris ca proprietar.
- Predă-ți numele către asociația de proprietari și către furnizorii de utilități.
- Fă un proces-verbal de predare-primire, cu citirile contoarelor.
- Păstrează într-un dosar contractul, planul cadastral, facturile și certificatul energetic.
Dacă plătești cu credit ipotecar, ordinea se schimbă puțin. Banca cere propriile documente, evaluează imobilul prin evaluator autorizat și poate impune o asigurare a locuinței. Notarul semnează contractul de vânzare și, în același timp, contractul de ipotecă, iar banca virează suma direct vânzătorului sau într-un cont indicat. Începe procedura la bancă din timp, pentru că aprobarea finală depinde de actele apartamentului, nu doar de venitul tău.
Fii atent și la anexe. Pivnița, boxa sau locul de parcare trebuie să apară în act, altfel nu le primești odată cu apartamentul, chiar dacă le-ai folosit ani la rând. Cere vânzătorului să-ți arate cheile fiecărei încăperi și verifică dacă ele corespund cu planul cadastral.
Pentru decizia de a alege o zonă, vezi și impactul așteptat al autostrăzii Transilvania asupra Brașovului, care influențează accesul spre anumite cartiere.
Cine plătește taxele notariale și cât timp durează totul?
De obicei cumpărătorul plătește onorariul notarului și taxele de înscriere în cartea funciară, dar se poate stabili altfel în contract. Cere notarului o estimare scrisă înainte de data semnării, ca să nu fii surprins de sume la final. Nu poți verifica totul într-o singură zi: adună actele cu două-trei săptămâni înainte, mai ales dacă ai de așteptat documente de la primărie, de la asociație sau de la banca vânzătorului.
Când are rost să ceri ajutorul unui avocat?
Un avocat nu este obligatoriu, dar ajută dacă apar proprietari multipli, moșteniri nefinalizate, diferențe între act și realitate sau o ipotecă ce trebuie stinsă în aceeași zi cu vânzarea. Un jurist verifică într-o oră ceea ce tu ai putea rata în săptămâni, iar costul consultației este mic față de valoarea apartamentului. Dacă totul este curat, notarul și un dosar bine ordonat sunt de obicei suficiente.
Păstrează tot dosarul, inclusiv mesajele în care vânzătorul a confirmat starea apartamentului, suprafața sau anexele. Dacă mai târziu apare o neconcordanță, aceste dovezi te ajută mult mai mult decât amintirile.
